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“进入服务型业务,赚钱更慢更难一些。”

罗强

“万科长租公寓在深圳的平均月租金是1800元,价格到底怎么定的?是对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来做不断调整。”万科集团总裁祝九胜表示。

8月21日,在万科集团2018年中期业绩发布会上,针对近期长租公寓运营商推高房租的质疑,祝九胜回应称“可能有点误会”。

祝九胜透露,根据万科的测算,长租公寓运营商在北京的渗透率不到5%,在深圳的渗透率不到2%,这么低的业务占比,长租公寓运营商难以助推房租的上涨。

但祝九胜同时坦言,长租公寓业务对于房企而言是一项新业务,会出现难以预料的问题,在发展壮大的过程中,也会有遗憾和不足。

在祝九胜看来,这种遗憾和不足主要体现为产能不足,即从业主手中签下物业之后,设计、改造施工、消防验收的周期较长,“时间差控制不好,也是为了符合安全标准做出的妥协”。

正是由于这种“时间差”带来了一系列连锁反应。例如深圳万科“万村计划”,在城中村统租大量“农民房”,短时间内打破了租金体系,间接造成了租金上涨以及租客权益受损害的情形。

万科首席运营官张旭此前回应界面新闻称,“万科在城中村的租赁业务,一定会照顾到各方,做的更好。”

祝九胜也再次回应外界,“大家在观察新业务的同时,需要有一定的耐心。”

2018年年中,万科将长租公寓业务确定为继地产开发、物业服务之后的第三个核心业务。截止到目前,万科长租公寓业务已覆盖30个城市,累计获取房间16万间,开业超过4万间,形成青年公寓品牌“泊寓”、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

具体到深圳,万科的长租公寓业务80%要依靠城中村市场,截止到目前,已签约数百栋城中村物业,并陆续进入改造施工阶段,施工周期大概在2-3个月左右。

此次业绩发布会,万科集团董事长郁亮缺席,祝九胜笑称:“董事长是希望给我们更多锻炼。万科是事业合伙人机制,每个人都可以代表团队,每个人有这种志向的追求。”郁亮曾在“宝万之争”期间缺席一次业绩发布会,彼时称原因是处理股权事件。

郁亮的缺席,让上任仅仅半年多的祝九胜“时时刻刻感到压力”。在这半年多时间,祝九胜活跃在万科各个城市公司,以及出席各项新业务发布会,他希望万科能够更好的连接客户,以适应新的调控政策、适应新的市场需求,“让这个生意还有得做。”

长租公寓之外,万科的新业务还包括物流地产、教育、养老、城市更新等业务,业绩发布会中他们着重强调了物流地产并购太古冷链,以及城市更新业务。

郁亮虽然缺席,但是他的言论影响着万科方方面面。相关多元化业务深入发展的背景下,郁亮曾在6月29日的股东大会中“抱怨”道,“万科名字挺好,叫万科企业股份有限公司,只是下面城市公司又加上了房地产等字眼。”

这一情况很快得到改变,这几个月来,万科各个城市公司纷纷改名,如成都万科房地产公司更名为“万科(成都)企业有限公司”;上海万科房地产有限公司更名为“上海万科企业有限公司”。

万科首席财务官孙嘉以深圳万科举例称,过去5年时间,深圳公司进入多个业务场景,多个赛道,深圳公司组织模式围绕多个业务场景,破除了传统从总经理、副总经理、助理总经理、总监、部门经理等一层层传统金字塔层级式管理架构,而是真正打破了层级制,变成相对扁平化、去中心管理的模式。

孙嘉的此举为回应外界对于公司“裁员”、薪酬调整、组织架构调整等质疑。他认为,“业务转型对组织、人提出更高更全面的要求,应该说在房地产的黄金时代,相对来说赚钱比较容易。到现在进入服务型业务,赚钱更慢更难一些。”

上半年,万科实现销售金额 3046.6 亿元,同比增长9.9%;实现营业收入1059.7亿元,同比增加51.8%,实现净利润135.2 亿元,同比增长 34.5%,归属于上市公司股东净利润91.24亿元,同比增加27.7%。

碧桂园上半年实现合同销售额4124.9亿元;中国恒大同期合同销售额3041.8亿元。从规模第一的位置上滑落,以及组织架构、薪酬的调整,可以看出万科相关多元化的决心。

新业务发展的烦恼之外,万科面临另一个棘手的问题便是股价问题,受整体市场行情和二股东“宝能系”减持影响,今年以来万科股价持续下行。

针对面临新的金融政策,“宝能系”陆续清理资管计划的行动,万科事业合伙人所委托的“金鹏资管”,以及早年股改遗留企业股资产为基础的“德赢资管”也将陆续到期面临调整。

对此,万科董事会秘书朱旭表示,“目前尚无接到通知。”截止到8月21日午间休市,万科A报23.74元/股,半日上涨1.67%。

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